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200210（第2页）

路易莎这番话让纪尧姆多了一些期待，别人说这样的话，纪尧姆会认为是天方夜谭、不切实际。但如果是路易莎的话，他又觉得很有可能是真的了。这一方面是因为他知道路易莎做到过很多事，都是能人所不能。另一方面，大概是因为个人感情吧，人就是会因为‘感情’影响判断啊。

路易莎也的确不是在和纪尧姆吹牛，她心里是有一番底气的。她想的其实很简单，就是搞后世房地产开发那一套。

现在的西岱实在是太拥挤了，可以将新王宫和扩建城区等，打包成一个地产项目。如果只是修建王宫，那就是纯粹花钱的项目，可要是和新城区开发等算到一起，那就有操作余地了。这也是路易莎说少花钱，甚至不花钱的原因所在。

不然的话，怎么可能一个奢华的王宫，不耗尽国库呢？

路易莎拿到了西岱及其周边地区的地图，开始心中计较起来——此时的地图真的是简略，而且也很不准确，但大致意思是有的。

路易莎看了一会儿，再加上和一个对西岱极其了解的顾问交流，首先确定了一个扩建方向——路易莎看好西岱城外西北部，这里易守难攻，本身就是建立城堡的好地方。原来是有一座小城堡的，其作用就是拱卫西岱。

现在将新王宫选址于此，从安全性上来说是不用担心的……嗯，西方的城堡经常在城外，所以倒不用讲究华夏城墙套宫墙那一套，新王宫设在原本的城外完全没问题。

其次，西岱城西北部大片土地正好是皇室地产（就是一片森林），省了还要去买地的功夫。虽说在开发前，这里的土地对王室来说很便宜，可多一事不如少一事嘛。

另外，更重要的是，西岱城内西北部本来就是除了内城外，人口最密集的区域。从西北部朝外开发‘新城区’，新城区能够最快最顺地流入‘人气’——按照路易莎的计划，不仅仅要在城外西北方，原来那座小城堡的地址上建起一座大型奢华王宫，还要开发其周边。

第一块是围绕王宫最近的‘高档居住区’，不是所有来王都的贵族都能在宫内有住所的，就算他们有，他们的家眷、随行人员也不一定有，所以宫外有个住处就很必要了。

再然后就是为高档居住区提供配套服务的工商业区，这里会有金匠、裁缝等服务于富人的工匠和他们的工坊，也会有厨师、女仆、掮客等的落脚处……

至于普通的平民区，那当然也是有的，就在西北边离城最近的地方。原本住在西岱城内西北边、拥挤不堪的人们，现在可以出城建宽敞一些的房子了。因为他们原本就在城内西北边生活工作，只是搬到城墙的另一边也不影响生活（西北边原本就有城门口）。

路易莎考虑的是，可以找相熟的商人来承包工程。他们为纪尧姆的新王宫承担一部分费用，就可以获得相应的工商业区和平民区的土地。想也知道，到时候新城区正式形成，这些土地也会变得很有价值——古代社会，有条件搞房地产开发的城市其实很有限。普通人的房子能占多大的地方？地价根本不是房价的重点，建材和人工才是，尤其是建材！

这种情况又要怎么搞房地产？

但也有例外，古典社会少有的大城市就是这样的例外。譬如宋朝的都城汴京，多的是大官儿都抱怨房价高呢！即使是官职不算小的官员，单靠宋代那已经很高的俸禄，可能也攒不出汴京的房款……这就是有搞房地产的基础了。

西岱严格来说其实也没那个基础，虽然它已经是西方同时代数一数二的大都市了，但这里纯粹的城市人口，不算周边乡下的，只有十多万。而十多万的人口，即使古代没有高楼，城市是摊大饼一样摊开，这么些人填进去，占地其实也没多大。

然而，谁让西岱就和此时多数称得上重要的‘老城’一样，都有城墙呢？之前其实就因为城里装不下了，在原有的城市之上，往外又围了一圈——所以西岱有内城和外城，内外城还都有围墙，就是嵌套的两层围墙了。

所以除非是住到城外去，城内还真就是挤挤挨挨的。可住到城外并不是随意的事，王都附近肯定是没有无主之地的。包围着西岱城的，除了少部分公地，几家修道院的‘院产’外，就是各个贵族的庄园了，一般乡绅都沾不上！

这些地方大多自成一体，当然是不会让城里住不下的市民去买地建房的——再说，哪怕是没人、没产出的野林，老爷们也不会卖给市民。想的是平常打猎说不定用得上，而且用不上又怎么样呢？一块房子的地才多少钱，老爷们还在乎这点儿？

这种情况就让搞房地产开发有了可能性……当然，只是可能性，具体操作还需要仔细斟酌。

路易莎的计划是，找到十来个合作商，直接向他们拍卖土地，以此筹款建设王宫。这需要王室与合作商之间有比较好的信任度，因为合作商没有亲眼见到王宫，以及周边人气流入前，很难确定事情真的会如说的那样顺利发展。

信任，商人和王室之间的信任，这在如今实在是最稀缺的东西了。好在有路易莎，有她这个商人中信誉满分的王后在中间做担保，这一步应该不会卡住。

这就能有修建王宫的启动资金了——没办法，这年头搞房地产赚的钱始终有限，而修一个超级奢华的王宫，又需要太多钱。所以一个新建区的土地卖出，也只能赚到启动资金而已。

不过好歹这不是全部，高档住宅区还没卖呢（其实预备中的政府部门用地，以及一些机动用地也都留了，没有卖，不过这些也是不能卖的，所以不用算）。大概等到未来王宫渐渐有样子了，就能卖掉变现了。

主要是，不可能向外界透露纪尧姆想要将贵族都收拢到新王宫的计划，也就无法以这片区域会卖给贵族建宅子为由高价拍卖了。这样的话，还不如留在手上，等贵族需要在王宫周边建高档私宅时，再细水长流、慢慢卖掉。

除此之外，路易莎还准备通过向贵族‘集资’赚一笔……既然王室婚丧嫁娶可以向封臣们收份子钱，额外有事还能临时征个人头税、财产税什么的。现在要修新的王宫，让骑士及以上的贵族，按照爵位高低、封地大小随个礼，谁也说不出什么来。

纪尧姆继位以后追账归追账，那是本来就积欠的！要说找封臣们要钱、收税，却是还没有过呢，也可以有这么一回了。

不过路易莎主张‘集资’却不是为了弄钱修王宫……实际上就这么要贵族们出钱，他们肯定是有怨言的。尤其是路易莎还打算搞阶梯收钱，爵位高的收的还特别高，就更不愿意了。

路易莎是想通过这种方式，让这些出钱的贵族，尤其是出钱多的中高级贵族，能够有个理由汇聚到西岱来——是的，国王和王后知道你们出血了，所以想了办法补偿你们，你们可以来王都担任‘施工委员会’的委员。

除了王宫之外，新城区的道路、桥梁、河道等公共设施，其修建也在‘施工委员会’的监督中。这换个说法，他们可以借此捞钱了，只要是正常的捞钱，上面就会睁一只眼闭一只眼……等于是说，找贵族拿到的钱，最后还要吐回去。

不过考虑到这么大工程被贪一回是避免不了的，收不收钱都一样，倒也不能说是收了个寂寞。

路易莎也是考虑清楚了，要将西岱新城区建设成‘示范区’。

因为是从头新建，又有路易莎这个现代人的经验，就能尽可能避免弯路，设计的很好很方便。只是要达到这个设计，规划就要很讲究了，配套公共设施也要跟上——所以才要修建公共设施，让施工委员会监督的工程更多了。

这倒不会花更多钱，因为这样做可以让王宫的建设规模下来一些，降低王宫的建设成本。

其实就是将原本王宫的一些职能分给了新城区，将新城区建得宜居又方便，由此带来的吸引力和宫廷大而豪华是一样的。

但后续的维护成本却截然不同，庞大而奢华的宫廷建筑维护成本是极大的，但公共设施后续维护却可以由社区和市政府负责。这不单纯是推卸责任，而是这样做对民众的压力还要轻不少（如果要维护王宫的话，花的钱也是民脂民膏）！

市民自己维护自己也能使用的公共设施，成本是很低的。宫廷建筑则不然，人工、物料、运行成本更高不说，还得考虑贪腐——社区和市政府维护公共设施也会有贪腐，或者至少过手留油，可那和宫廷维护的贪腐完全不在一个级别上。

第202章穿越中世纪202